房子不再自住, 而是赚钱?

你懂通货膨胀,就应该懂得屋子起价等于赚钱的道理。

如果你已经有一份稳定工作和部分的储蓄,你就可以开始投资。在决定投资之前,必须要依据自己的工资了解自己的个人预算,在房屋负担时,可负担哪个层次的价位,都必须要深细熟虑。如果你想打算投资了,就来看看几点吧!

看准时机,以合理价格买到潜质股,你有没有好好地策划?“屋价起得很高,买不起……” 很多人会首选便宜的房产,这种投资者根本就是随心所欲,不做足功课,地带不好,怎样便宜的房屋都不会租出好价钱。你也会说:“我等房子起价就卖。”且慢!你不怕你的房子有价无市吗?那么,在买房投资前,你是否有考虑这几点?

  1. 分析房产的地区,多数以什么群体为主。

什么类型的房产、租客对象会是谁、地点会不会有升值的机会。这些简单的观点都能决定你的回酬率高不高。比如附近有大学教育机构,目标群就有长期的学生党,你就可以把房子拆租给不同的学生租客。加上,有人潮的店铺地区,无论大小间,你都能租出好价钱。

2. 计算租金回报

如果你想成为包租婆 / 包租公,但是你不懂怎么计算租金收益,很容易陷入租金、房贷、其他费用还不起的窘境!举例来说,假设房屋为RM 400千,加了印花税、装修和律师费的总成本为RM 420千。从中,我们可以以公式来计算出净租金收益率。

每年的物业管理、维修和保险预计:RM2,000

每月房贷:RM1,000(全年RM12,000)

每月租金:RM 1,200(全年总收入RM14,400)

我们看以下的计算率,两者的对比率,就可以看出你的产业是否值得投资。

租金回报 :(一年租金收益 / 房地产价值) x 100%      (RM1200 x 12 / RM400,000)x 100% = 3.6%

净租金回报:(全年总收入 – 全年开支)/ 产业总成本 x 100%       (RM14,400 – RM2,000 / RM 420,000) x 100% = 2.95%

3.考虑房子拿来长租或是短租。

所谓的长期租就是租给长时期的租客,如:家庭式或工作者,那你买房的时候就得考虑地点是否方便。至于短期的租客就是租给旅客,假设你的房产是热门的旅游景点,就算你把房作为短期的住户租出,相信赚来的房租不会少于长期租客。

4.长借长供的计划。

虽然要偿还利息,但是想想你为了省利息钱,挑重负担去供,只会累死你做勉强的房奴,还会限制你买其他的资产。把供家的时间拉长是减低你的风险度,市场的经济变化时好时坏,大家都懂。假设你出现财务问题需要额外贷款,并且你在当初选择了尽快偿还房贷计划,我只能说你的现金流被死死的压着,在经济不景气时候负重担,只能让你喘不过气,更不用说投资赚钱了。

5. 先租后卖。

当然这种做法要买家和卖家沟通好,双方同意的期限内,通常是3年至5年,期满后买家就可以行使权利来购买该产业。通常会得到比市价更高的买价,可以接触到更大范围的买家。你也可以收租,不让屋子置空。即使行情不好也可以脱售屋子,这样不是比别人多点机会吗?

最后,“如何知道自己的房产投资是否赚钱?”假设你把新买的屋子再成功租出,价位是高过于你的每个月房贷月供。那么恭喜你,你找到了好地点,房产已经开始帮你赚钱了。怎么可能?当然,因为你没有策划,同样的投资,人家在赚钱,你在贴钱。你别忘了房产只会一直涨的几率较高!从现在开始改变你的想法,重新策划投资还不迟!

以下可以作为参考,选购投资屋子的类型:

全新项目
(Project)


入门栏很低、适合没有太多现金的买家,0% 头期钱 / 免律师费。
二手
(Subsales)


入门栏高,适合有一定现金的人,一开始用的钱会比较多,马上入屋。
拍卖屋
(Lelong)


适合有现金、有经验的买家。高回酬率高 = 风险高

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